Comment trouver un investissement locatif ?

• 1 – Comment j’ai trouvé ?
• 2 – Où chercher ses bien immobiliers ?
• 3 – Quels critères de recherche pour sélectionner les biens ?
• 4 – 3 choses importantes pour trouver un investissement locatif
• 5 – Des outils hyper utiles pour votre recherche d’investissement locatif

1 – Comment j’ai trouvé ?

Mon premier bien je l’ai trouvé en appelant un agent immobilier pour visiter un bien que j’avais vu sur leboncoin. En lui expliquant mon projet, il me dit “Pour une colocation j’ai mieux, un bien qui vient de revenir suite à un refus de crédit”. C’était donc ce bien qui deviendra mon premier investissement locatif.

Vous voulez voir de quel bien je parle ? Voilà la vidéo :

Vous voyez donc qu’il y a déjà un élément chance en plus du fait de passer à l’action. Mais cette chance elle ne tombe pas du ciel, elle est provoquée ! Donc le fait de s’exposer à ce genre d’opportunité est important.

N’hésitez pas à dires aux agents immobiliers que vous cherchez tel type de bien, ils auront peut-être pour vous des biens qui ne sont pas en ligne ou fraîchement arrivés, ou de retours après un refus de crédit de l’acheteur précédent, …

J’utilisais une autre technique qui a l’avantage d’être unique à chaque personne et chaque situation : l’utilisation de mon réseau proche. J’utilisais mal cette technique au début mais au fur et à mesure j’ai compris qu’elle était vraiment puissante.
Vous dites simplement à votre réseau proche que vous souhaitez investir dans l’immobilier et que s’ils ont connaissance d’un bien qui se vend, de vous en parler. Même si vous débutez, que vous êtes jeune, inexpérimenté, il ne faut pas hésitez ! Passez donc le mot à : 

• Vos amis, ça sera d’ailleurs l’occasion de les brancher immobilier ;
• Vos collègues de boulot ;
• Vos parents ;
• Les amis, voisins et collègues de vos parents ;
• Vos grands parents ;
• Les amis, voisins et collègues de vos grands parents ;
• Les propriétaires dans les immeubles où vous avez des appartements ;
• Votre notaire, les artisans, …
• …

En gros, toutes les personnes que vous côtoyez.

Le réseau proche de vos parents et grands parents est très important et à ne pas négliger car ce sont peut-être des gens qui vous ont vu grandir, qui côtoient votre famille souvent, … Ils vont souvent vous proposer des biens qui sont fraîchement arrivés sur le marché, qui n’auront pas de frais d’agence car en général vous passerez par le propriétaire directement. L’inconvénient majeure de cette technique c’est qu’il faut être patient et entretenir le discours. Quand vous revoyez un ami de vos parents ou autre pensez à leur redemander, parfois cela peut leur sortir de la tête, ils peuvent avoir entendu récemment un bien mis en vente, etc.

Personnellement, le réseau proche de mes parents m’a apporté la visite de 2 biens immobiliers, 1 très très bien placé dans le centre de Saint-Etienne, j’ai fait une proposition qui a été refusée.
L’autre avec une vue imprenable de Saint-Etienne.

Je n’ai pas fait de proposition car j’étais en cours d’acquisition de mon premier bien et j’ai trop regardé l’aspect locatif, charges élevées, etc alors qu’en achat revente et en faire ma résidence principale pour quelques mois ça aurait pu faire une belle acquisition avec peu de travaux et une belle plus value à la clé.

Sur internet il y a énormément de concurrence donc il peut être difficile de trouver des biens et il y a des zones comme en île-de-france ou ça part très rapidement…

2 – Où chercher ses bien immobiliers ?

Trouver un investissement locatif, oui ! Mais dans quelle ville ou village ?

Personnellement j’ai recherché dans des zones proches d’endroits où j’habitais ou que je connaissais. 

Au tout début j’ai commencé avec Reims car assez proche de Paris mais je me voyais trop contraint par mon manque de connaissance de gens sur place et des quartiers même si j’ai pas mal appris au fur et à mesure. Si je devais le refaire je chercherais plus proche en Île-de-France.

Après je me suis dirigé sur des recherches autour de l’endroit où mes parents habitent et où j’ai grandi : Le 42 (Loire). Je regardais dans les petites et grandes villes et je n’hésitais pas à faire quelques kilomètres pour faire des visites voir même aller dans le département voisin très proche. 

Dans les petites villes je cherchais surtout des immeubles de rapport et dans les grandes villes des studios et appartement pour colocation même s’il m’arrivait de trouver des annonces d’immeuble intéressantes à Saint-Etienne.

3 – Quels critères de recherche pour sélectionner les biens ?

Pour vous aider dans votre recherche, voici quelques critères que j’utilisais pour trouver un investissement locatif :

• Le type de bien : je recherchais uniquement des immeubles, studios ou biens pour colocation, pour le reste, cela me semblait difficile d’obtenir une rentabilité intéressante sauf en cas d’apport important.
• Le prix au m2
• Estimation à la louche du budget travaux. Comment j’estimais ? En regardant l’état du bien, et en utilisant Google sur le prix des travaux au m2 et en sur-évaluant toujours (marge de sécurité)
• Calcul de rentabilité rapide : avant d’utiliser rendement locatif, j’utilisais un excel pour faire de rapides calculs de rentabilité et savoir si le bien était intéressant.
• La localisation : j’essayais parfois d’aller trouver le bien sur Google street view. Les photos laissent parfois des indices comme un numéro de rue, une devanture de magasin ou ancienne devanture, un bâtiment en face vu par la fenêtre, …
• L’agencement : J’essayais de comprendre l’agencement de l’appartement même si c’est souvent difficile pour avoir une idée des transformations possibles.
• Le montant des charges, si c’était une grosse copro, s’il y avait un ascenseur, … en gros j’essayais de viser des biens qui n’allaient pas me coûter cher après achat. Des charges lourdes ça pèse dans la rentabilité. J’ai en effet trouvé dans une petite copro sans ascenseur.

Utilisez les alertes !

J’utilisais les alertes à foison, parfois je mettais des alertes sur des localisation ou avec des mots clés très précis. Par exemple “hyper” pour hyper centre.

Pour recevoir les alertes par SMS vous pouvez utiliser le site vigicoin.

Autre astuce sur le bon coin, vous pouvez inclure et exclure des éléments de votre recherche. Par exemple vous pouvez rechercher “campus” ou “université” et si vous utilisez le mot OR (équivalent de ou en anglais) “campus OR université”, vous avez les deux en une recherche. Si vous voulez exclure l’hyper centre : “campus OR université NOT hyper”. Vous pouvez également utiliser les guillemets pour rechercher un terme précis. Exemple “chauffage individuel” devrait vous retourner moins de résultat que chauffage individuel. C’est pratique pour les alertes ça peut vous éviter d’en avoir 40 000 pour la même chose 🙂
Voilà la notice sur leboncoin : Nos conseils de recherche par mots-clés et sur les alertes : Comment programmer des alertes et notifications de nouvelles annonces publiées ?

Sur seloger on peut faire des recherches avec des critères précis et sur leboncoin on a la barre de recherche qui donne une certaine flexibilité dans les recherches.

EDIT : Se loger a ajouté une barre de recherche récemment !

Au début je regardais beaucoup le prix des biens similaires dans le même quartier, les quartiers annexes, etc pour avoir un aperçu du prix au m2. Je regardais également le prix à la location de bien similaires pour avoir un ordre d’idées.

C’est quelque chose qui me prenait environ 2h par jour, à l’époque de ma recherche j’avais encore un CDI donc je faisais tout ça le soir, il m’est arrivé de prendre 1 jour de congé souvent lundi/vendredi pour faire des visites. 

Bref, c’est une étape très longue, très très longue et il faut être patient. Vous pouvez trouver un bien en 1 mois comme ça peut vous prendre 1 an ou plus. En tout cas avant même de considérer que ma formation et mes connaissances étaient complètes, je faisais des visites. Ça permet de vous mettre dans le bain et en pratique c’est toujours différent donc d’apprendre 10 fois plus vite. Vous pouvez poser des questions aux agents immobiliers, revenir chez vous et vous dire ah ouai j’aurais du regarder ça et ça et ça etc. 

Votre oeil va s’affiner, votre cerveau aussi et c’est ça qui va vous permettre non pas de trouver des bonnes affaire mais de les provoquer. Vous pouvez par exemple visiter un bien pour le louer à un couple et au final ça peut faire une colocation 3 chambres parfaite, etc. 

De plus, à cette étape, vous n’êtes engagé à rien et une visite ne vous engage pas sur le fait d’acquérir un bien !

Vu que vous débutez par contre il est important de prévoir des marges de sécurité car on peut vite oublier des choses ou faire une mauvaise estimation.

4 – 3 choses importantes pour trouver un investissement locatif

1. Lancez-vous dans vos recherches et apprenez étape par étape, ne vous sentez pas obligé d’acheter dès que vous visitez.
   
2. Prévoyez une marge de sécurité dans vos estimations. Par exemple si vous estimez les travaux à 20k, rajoutez 7k.
   
3. Ne sous estimez pas la puissance du réseau de proximité pour trouver de bonnes affaires. Tous les gens de votre entourage en viennent à un moment ou un autre à devoir vendre un bien ou discuter avec quelqu’un qui en vend un.

Comment je vais rechercher mon prochain bien ?
Probablement uniquement à l’aide de mon réseau proche. Je ne suis pas pressé pour ré-investir et quand on recherche il faut vraiment y consacrer beaucoup de temps.

5 – Des outils hyper utiles pour votre recherche d’investissement locatif

Enfin voici une petite liste d’outils pour vous aider à trouver un investissement locatif et surtout à trouver le bon :

En réalité peu d’outils, j’ai surtout utilisé Rendement locatif, ça m’embêtait de devoir payer 9€ pour l’utiliser mais en fait c’est largement rentabilisé, j’ai appris énormément en utilisant leur calculateur. Ils ont une extension pour navigateur qui peut être un bon ajoût et permet d’afficher la rentabilité sur les annonces.

Lien de rendement locatif : https://brigadedufric.page.link/rendementLocatif (lien de parrainage : 10€ offert sur abonnement pour vous et la même pour moi)

D’autres outils qui peuvent être sympas : 

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ pour savoir le prix des biens vendu (depuis 2014 je crois) en fonction du cadastre donc par immeuble… c’est très précis et informatif.

Pour découvrir d’autres outils on a un post sur le forum créé par Quentin qui regroupe une liste d’outils, n’hésitez pas à en suggérer vous mêmes. D’ailleurs merci à Quentin pour ses contributions !

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-Pierre