Il existe 2 types de produits dans ce qu’on appelle la Pierre-papier :
SCPI veut dire Société Civile de Placement Immobilier
Les SCPI sont créées par des sociétés de gestion qui s’occupent :
En contrepartie de la gestion, vous devez des honoraires (frais de gestion) à la société de gestion prélevés sous forme d’un pourcentage des revenus versés aux associés.
En achetant des parts de la SCPI, vous détenez avec d’autres investisseurs indirectement un patrimoine immobilier locatif composé de bureaux, commerces et habitations. Vous êtes associé de la SCPI.
La valeur d’une part peut évoluer à la baisse ou à la hausse en fonction des variations de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI et de ses actifs financiers (trésorerie, liquidité…).
Grâce à ces parts, vous percevez des gains issus des loyers et des plus values de cession sous forme de dividendes nets de tout frais (car distribués après déduction des différentes charges comme les frais d’entretien, gestion locative, assurance, travaux…). En général les SCPI distribuent ces dividendes trimestriellement.
Exemple : une société possède 100 immeubles. Elle reçoit 1 million de loyer par an. S’il y a 1 million de part. Pour chaque part que je possède je vais toucher 1 euro.
En tant que co-propriétaire d’un patrimoine immobilier locatif, vous avez droit à :
Une SCPI peut opter pour un capitale fixe ou variable. Selon le choix, cela aura une incidence différente si vous revendez vos parts :
Le montant de son capital est fixé dès le début et restera le même sauf si la société de gestion décide d’augmenter le capital. Dans ce cas, vous pouvez revendre vos parts sur un marché spécifique où le prix évolue en fonction de l’offre et de la demande (comme une action)
Ce type de SCPI émet des parts à chaque nouvelle souscription. Contrairement à la SCPI à capital fixe, le prix d’une part dépend de la valeur estimée du patrimoine. L’estimation du prix est régulièrement mise à jour. Dans ce cas, vous pouvez revendre vos parts à la société de gestion au prix estimé.
Tendance à la baisse : les SCPI sont de plus en plus connues. Plus de moyens fait que les SCPI investissent dans des biens plus chers avec des loyers qui n’augmentent pas forcément. Donc la rentabilité est réduite.
Possible avec un crédit immobilier d’acquérir des parts de SCPI. Il faut cependant bien expliquer son projet au banquier.
Voyons les 3 grandes catégories dans notre quête pour comprendre les “SCPI, comment ça marche ?”
Les SCPI de rendement misent sur les loyers et la distribution de revenus réguliers. Ces SCPI cherchent à obtenir le meilleur rendement possible en constituant un patrimoine immobilier générant un revenu locatif régulier et le plus élevé possible.
Les gestionnaires de ces SCPI préfèrent investir dans l’immobilier professionnel car cela a plus d’avantages que l’immobilier résidentiel : moins de fluctuation, mieux protégé par un bail professionnel, trouver un locataire solvable est plus simple.
pour profiter de la loi Pinel ou Malraux par exemple et bénéficier ainsi d’allègements d’impôts => achètent des biens éligibles à des réductions d’impôts pour permettre aux investisseurs de défiscaliser leur investissement. Evidemment, dans ce cas il faudra aussi respecter les règles de la loi de défiscalisation pour pleinement profiter des SCPI (exemple : pour la SCPI PINEL conserver 6,9 ou 12 ans pour bénéficier de la réduction d’impôt associé)
SCPI Pinel : Logement neuf
SCPI Malraux ou déficit foncier : Immeubles à rénover
Ces SCPI misent sur la revalorisation du patrimoine acquis. Ils Investissent sur des biens à fort potentiel de valorisation qui sont susceptibles de générer de grosses plus-values. C’est donc souvent dans des biens anciens qui ont des conditions particulières (viager, acquisition en nue-propriété, biens avec de très gros travaux…)
Ces SCPI ne distribuent pas de dividendes réguliers mais des coupons exceptionnels annuel dont le montant peut être nul ou très gros
Pour continuer sur les SCPI – Comment ça marche, attaquons-nous maintenant à la partie des avantages et des inconvénients
Le site de l’AMF avec quelques articles sur les SCPI : https://www.amf-france.org/Epargne-Info-Service/Comprendre-les-produits-financiers/Placements-collectifs/Immobilier
Love,
Guillaume et Pierre
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